合肥上一轮的行情，可以有很多原因，如城市经济发展、人口流入、调控导向、收入水平提升等等，但肯定离不开：供求关系和新房价格上涨。

2020年10月30日，滨湖区金融板块的BK202005地块拍卖，引来融创、保利、高速、万科、旭辉、佳兆业等22家房企参与竞拍，最终被佳兆业拿下。

虽然表面上楼面价并没有明显上涨，但这块地自持面积31800㎡，租赁用房面积占比高达43.5%，算是隐性“地王”，后期备案价大涨成为必然。以此为引，土拍结束后便引爆了滨湖楼市，周边二手房连夜上涨，随后传导到其他区域，引发新一轮行情。

【资料图】

伴随着短时间内急增的购房需求，原本供应量就偏低的新房市场，呈现出一房难求的局面，由此也引发了大量市场乱象，进一步助推了市场的热度，到2021年4月发布摇号新政后，才遏制住了种种乱象。

我们看在这一轮行情，土地供应量和新房价格上涨，在其中都扮演了极其重要或者说至关重要的角色，也把合肥很多滞销多年的楼盘都清盘了，连北城都阶段性出现抢房的市场，直到第四季度前后才开始降温。

不过在22年3月开始市场是有明显回暖迹象的，但被突如其来的封控打断，后面又叠加房企频繁暴雷、整体市场低迷等因素，两轮调控也没有明显起色，二手房的价格也一路下滑，也许如果没有连续的突发状况，合肥的二手房价格已经稳住了。

当然了，事情已经发生，就没有“如果”了。今年在2-3月因为前期积压的购房需求集中爆发，销量大涨之后，便一路下滑，并且在漫长的等待之后，市场并没有出现好转的迹象，买卖双方都慢慢的失去了耐心和信心，价格也开始迅速下滑。

新房也自然不能独善其身，在5月中旬开始就出现了明显降温的迹象，之后也是一蹶不振，7月又冷了一个档，虽然市场上“信号”频发，在没有实质落地之前，也没有起到太多作用，8月依然低迷。

在最近这两年的楼市当中，土地供应量依然是偏低的，而且有些特征越发明显，就是地块面积和容积率。

以2022年为例，市区全年供应的57宗居住用地（不含租赁、安置）中，300亩以上只有置地中心，200亩以上只有招商璟园，100-200亩有9宗，50到100亩有30宗，50亩以下有16宗，还有几块30亩以下的。

地块面积小的同时，合肥目前的容积率大多都在2.0左右，加上起步户型加大、改善户型占比增加，实际可售房源数量很少，只有二三百套或者几栋楼的项目并不少见，我们可以理解为供应量和库存依然是持续低位的，而实际情况也是如此。

另一条脉络更加清晰，就是价格，2021年6月开始执行集中土拍之后，合肥新房在2021-2022年是执行毛坯限价制度，期间各个区域的毛坯限价虽然也大多经历了向上的调整，但客观的看待，除了少量板块，涨幅并不算明显。

不过新房价格贵不贵，参照物很重要，二手房价格的持续下滑，让新房的价格优势逐渐消失。其实新房价格比二手房贵也正常，毕竟产品在升级，但这是建立在同地段的基础之上，因为房子的价值并不只是单一的居住属性，外部位置、配套、环境和学区等都是房价的组成部分。

时间到了2023年，取消土地集中供之后，合肥的土地供应频率增加，改为每月一次，也新增了两个明显变化：供应地块位置、价格。

我们看2021-2022年，是供应了很多优质地段的新房，如上玺、珺和府、星澜湾、时代星河、悦玺、尚宸院、天珺、锦上/锦悦、东新壹号、九璟湾、置地中心、信达观棠、臻悦、伟星政务等等，都是热门板块或者区域核心位置地块。

但是今年供应地块，热门板块或者核心位置的地块明显大幅减少，开发商拿地热情也迅速降低，不少地块流拍。当然，俗话说“没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格”，今年价格的大幅上涨，是更加直接的原因。

就像前几天班长写的《另一种思路，现在新房其实是没有刚需的！》这篇文章，一二手房价差的拉大，让新房成为改善需求，而且市场上一些次新房与新房之间，品质并没有太大差距，刚需被大量挤压到了二手房市场。

所以7月合肥二手房价格虽然下滑，但销量是上涨的，8月也相对稳定，与新房市场销量下跌，截然不同。

在整体楼市下行、二手房价格处于下跌通道、信心丢失的阶段，新房价格再次大涨，而且地段大多缺乏吸引力的情况下，买房人会慎重考虑价格/价值是否相符的问题，尤其在改善为主导的市场，买房人会更加挑剔。

目前的结果是二手房并没有因此拉高，新价格体系的新房大多遇冷，也宣告这一轮涨价并没有起到向上的推动作用，反而因为去化惨淡，还把市场往下推了一推。